كل ما تريد معرفته عن قانون الإيجارات في دبي
الخيارات السكنية وأنواع العقارات في دبي متاحة إما للشراء أو الإيجار ، وتسعى إمارة دبي الإمارات العربية المتحدة في سن العديد من القوانين التي تضمن حقوق الأفراد
حيث أنه غالبًا ما يذهب سكان دبي للعيش في فيلات أو شقق للإيجار وبسبب ازدياد الطلب على استئجار العقارات، حرصت إمارة دبي على سن قانون الإيجارات والتشريعات التي تضمن حق كل من المؤجر و المستأجر
بالإضافة إلى أنه يتم تنظيم العلاقات الإيجارية وفقًا لأحكام القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين ، المعدل بالقانون رقم (33) لسنة 2008. ووفقًا لـ قانون الإيجارات في دبي وتعديلاته التي تجري على كلا من المؤجر والمستأجر فان الاحكام القانونية تسري أيضا على الأراضي والعقارات المؤجرة في دبي
باستثناء العقارات او الوحدات السكنية المقدمة من قبل الأشخاص الطبيعيين لسكن العاملين لديهم دون تبادل بدل إيجار عنها.
ولذلك في السطور التالية كل ما يتعلق بـ قانون الإيجارات في دبي والتصاريح التي تربط بين كلا من المؤجر والمستأجر لذلك لابد من القراءة والفهم بشكل جيد
أولاً: تنظيم العلاقة الإيجارية بموجب عقد إيجار
وفقًا للمادة 4 من القانون رقم 33 لعام 2008 المعدل للقانون رقم 26 لعام 2007 الذي ينظم العلاقة بين الملاك والمستأجرين للعقارات في دبي ، فإن العلاقة التي تربط كلا من المالك والمستأجر هو عقد إيجار يتضمن وصفًا للعقار بدقة بالغة نافياً الجهل، بالإضافة الى ذكر الغرض تأجيره وبدل ومدة الإيجار وطريقة دفع البدل (المقابل) بالإضافة إلى ذكر اسم مالك العقار إذا لم يكن هو المؤجر “أو المالك”
بالإضافة إلى أنه يجب تسجيل جميع عقود إيجار العقارات الخاضعة لأحكام قانون الإيجارات في دبي وتوثيقها لدى وكالة التنظيم العقاري ، وهي ذراع تنظيم لدائرة الأراضي والأملاك في دبي
كما أنه يجب تسجيل أي تعديلات على هذه العقود لدى المؤسسة اذا طرأ أي أمر أو تغيير أي بند في العقد مرة أخرى
ثانياَ: تعيين بدل الإيجار في العقد
نصت المادة رقم 9 من قانون الإيجارات في دبي وتعديلاته السابقة ، على ضرورة تحديد بدل للإيجار “المقابل” أو ما يعادله من قبل المؤجر والمستأجر ويتم توثيق ذلك في عقد الإيجار ، و إذا أهمل الطرفان تحديد البدل أو تعذر إثبات ما اتفقا عليه فيكون المقابل أجرًا معادلاً ” بدل أجر المثل”
تحدد لجنة تسوية وفض المنازعات الإيجارية تعيين قيمة الإيجار المثالي، مع مراعاة معايير تحديد الزيادة في بدل الإيجار التي تحددها مؤسسة التنظيم العقاري ، والوضع الاقتصادي العام في دبي
بالإضافة إلى أنه يجب على اللجنة مراعاة إيجار المثل السائد في السوق العقارية المماثلة في نفس المنطقة بجانب السير وفقا لما ينص عليه قانون الإيجارات في دبي وأي عوامل أخرى تراها اللجنة
ثالثاً: تجديد عقد الإيجار وضوابط تعديله
ينص قانون الإيجارات في دبي وتنظيم العلاقات وهو القانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته السابقة ، على الضوابط التي يجب على كلا من المؤجر والمستأجر الالتزام بها عند تجديد أو تعديل عقد الإيجار
ووفقاً للمادة 13 من قانون الإيجارات في دبي المشار إليه أغراض تجديد عقد الإيجار وقبل انتهائه يجوز لأطراف العقد تعديل أي من شروطه إن عقد أو إعادة النظر في المقابل بالزيادة أو النقصان ،
- و في حالة عدم الاتفاق بهذا الشأن فان لجنة فض المنازعات الإيجارية هي من تحدد الأجر العادل وفقا للمعايير المنصوص عليها في قانون الإيجارات في دبي ويجب الإذعان لذلك
- أما في حالة رغبة احد من طرفي عقد الإيجار في قبول التعديل على أي من الشروط فلابد أن يقوم بإخطار وتنبيه الطرف الآخر بذلك قبل مدة لا تقل عن 90 يوم من انتهاء عقد الإيجار
وتجدر الإشارة إلى أن قانون الإيجارات في دبي يلزم المؤجر بتسليم العقار بموجب عقد الإيجار ، وأن يكون في حالة صالحة وجيدة للاستعمال ولكن يجب على المؤجر تسليم العقار بطريقة تمكن المستأجر من الاستفادة منه
بالإضافة إلى ذلك فإنه يمكن للأطراف الاتفاق على استئجار عقار قيد الإنشاء أي “غير مكتمل” على أن يقوم المستأجر بإكماله وجعله بحالة صالحة للاستعمال ولكن بشرط أن يحدد الاتفاق الطرف الذي يتحمل تكاليف الانتهاء من أعمال الإصلاحات
رابعاً: حالات طلب الإخلاء قبل انتهاء مدة الإجارة.
تنص المادة رقم 25 من قانون الإيجارات في دبي وتعديلاته على أن الحالات التي يجوز فيها المالك مطالبة المستأجر بإخلاء العقار قبل المدة المتفق عليها ، وتوضح هذا في البند 1 هذه الحالات على النحو التالي:
قبل انتهاء عقد الإيجار
- إذا تأخر المستأجر في دفع الإيجار في غضون 30 يومًا من تاريخ إخطاره بالدفع من قبل المالك ، ما لم يتفقوا على خلاف ذلك
- إذا قام المستأجر بتأجير العقار من الباطن دون الحصول على موافقة خطية من المالك ، فسيتم تطبيق الإخلاء على كلا من المستأجر والمستأجر من الباطن مع حق المستأجر من الباطن بالرجوع على المستأجر بالتعويض
- إذا استخدم المستأجر العقار لغرض غير قانوني أو مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة ، أو سمح للآخرين بذلك في وجودة
- إذا كان العقار المؤجر محل تجاري وتركه المستأجر دون استخدام لمدة 30 يومًا متتالية أو 90 يومًا متقطعة في عام واحد ، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك
- إذا أجرى المستأجر تغييرًا على العقار من شأنه أن يؤثر على سلامته بطريقة تجعل من المستحيل إعادة الوضع إلى ما كان عليه، أو إذا الحق بالعقار ضرراً نتيجة فعله المتعمد أو قام بإهمال أو إذا سمح للآخرين بإلحاق الضرر بالعقار وغيرها من الأفعال الأخرى التي على نفس السياق
- إذا استخدم المستأجر العقار المؤجر لغرض آخر غير الغرض الذي تم تأجيره من أجله أو بشكل مخالف و ينتهك أنظمة تخطيط البناء واستخدام الأراضي المعمول بها في دبي
عند انتهاء عقد الإيجار
- إذا كان العقار المؤجر على وشك السقوط ، ولكن يجب على المالك إثبات ذلك بتقرير فني صادر عن بلدية دبي أو معتمد من قبلها مما يتناسب مع طبيعة قانون الإيجارات في دبي
- إذا لم يتقيد المستأجر بالالتزام المفروض قانونًا ، أو إذا خالف عقد الإيجار في غضون 30 يومًا من تلقي إخطارا أو إشعار من المؤجر له بتنفيذ ذلك الشرط أو الالتزام الذي خالفه فسيكون في هذه الحالة تقصير وفقا لـ قانون الإيجارات في دبي الجديد
- إذا كانت متطلبات التطوير والتنمية العمرانية في دبي تتطلب هدم وإعادة بناء العقار المؤجر وإعادة بنائه مرة أخري ، ولكن لا يتم ذلك إلا بعد أن تقرره الجهات الحكومية المختصة بذلك.
من الملاحظات التي يجب مراعاتها : يشترط على صاحب العقار أن يقوم باخطار المستأجر عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل أسباب الإخلاء المذكورة قبل 12 شهر من تاريخ الاخلاء
ومع مكتب عبد الرحمن العامري للمحاماة والاستشارات القانونية سنقوم بتوفير كافة الرسوم والقوانين والبنود المتعلقة بـ قانون الإيجارات في دبي والانتهاء من كافة الإجراءات اللازمة لكلا من الملاك والمستأجرين
ويمكنك الان طلب الاستشارة او عرض قضيتك او طلب التعاقد مع أفضل محامي من خلال التواصل معنا عبر الأرقام التالية:
- 00971552226666
- أو من خلال صفحة الفيس الخاصة بنا ” مكتب عبد الرحمن العامري للمحاماة والاستشارات القانونية “
ويمكنك ايضا قراءة المزيد أفضل محامي عقاري في دبي ، أفضل مكاتب محاماة الإمارات ، أفضل محامي جنائي في دبي
