ينظم قانون الإيجارات في دبي العلاقة بين المؤجر والمستأجر من خلال القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، إلى جانب مرسوم تحديد زيادات بدل الإيجار والأنظمة والخدمات الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري.
لا يكفي الرجوع إلى بند واحد في العقد أو نسبة متداولة على الإنترنت. يجب فحص عقد إيجاري وإيجاري، والغرض من العقار، والإخطارات، ونتيجة مؤشر الإيجارات، والمخالفات والمستندات. ويمكن أن يساعد محامي منازعات إيجارية في دبي المالك أو المستأجر في تحديد الإجراء قبل الإنذار أو الدعوى أو الإخلاء.
ما القوانين التي تحكم الإيجارات في دبي؟
- القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي
- القانون رقم 33 لسنة 2008 المعدل لبعض أحكام قانون 26 لسنة 2007
- المرسوم رقم 43 لسنة 2013 بشأن تحديد الزيادة في بدل إيجار العقارات
- التشريعات والقرارات المتعلقة بمركز فض المنازعات الإيجارية وإيجاري
يمكن الرجوع إلى صفحة القوانين والتشريعات العقارية لدى دائرة الأراضي والأملاك وإلى النص الرسمي للقانون المعدل رقم 33 لسنة 2008.
عقد الإيجار وتسجيل إيجاري
ينبغي أن يحدد العقد العقار والغرض من استعماله والمدة والبدل وطريقة السداد وأسماء الأطراف والمالك إن كان المؤجر غيره. ويجب تسجيل عقد الإيجار والتعديلات ذات الصلة في نظام إيجاري وفق الإجراءات المعتمدة.
يساعد التسجيل في إثبات بيانات العقد والاستفادة من الخدمات المرتبطة به، لكن النزاع قد يحتاج أيضًا إلى أصل العقد والملحقات والشيكات والإيصالات ومحاضر الاستلام والصيانة والمراسلات. راجع خدمة تسجيل وتجديد عقد إيجاري لمعرفة المتطلبات الحالية.
زيادة بدل الإيجار ومؤشر الإيجارات
تُراجع الزيادة على ضوء المرسوم المنظم ومؤشر الإيجارات الرسمي وبيانات العقار والعقد. وقد حدّثت دائرة الأراضي والأملاك آلية المؤشر لتأخذ في الاعتبار تصنيف المبنى وخصائصه، لذلك لا ينبغي الاعتماد على متوسط عام لمنطقة كاملة أو لقطة قديمة من الحاسبة.
تتيح خدمة مؤشر الإيجارات الرسمية إدخال تاريخ انتهاء العقد ونوع العقار والمنطقة والقيمة الحالية لمعرفة النتيجة المتاحة. احتفظ بنسخة من النتيجة وتاريخ استخراجها إذا كان الخلاف متعلقًا بالزيادة.
تعديل شروط العقد أو عدم التجديد
إذا أراد أحد الطرفين تعديل أي شرط من شروط العقد، فعليه إخطار الطرف الآخر قبل مدة لا تقل عن تسعين يومًا من انتهاء العقد ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك. وقد يشمل التعديل البدل أو طريقة السداد أو أي شرط آخر.
يجب التمييز بين تعديل الشروط، وعدم رغبة المستأجر في التجديد، وطلب المالك الإخلاء لأحد الأسباب التي يحددها القانون. صياغة الإخطار وطريقة إرساله وتوقيته قد تكون محل نزاع، لذلك لا يكفي إرسال رسالة مقتضبة دون مراجعة العقد والحكم القانوني.
التزامات المؤجر
- تسليم العقار بحالة تسمح بالانتفاع المتفق عليه
- إجراء الصيانة والإصلاحات اللازمة في الحالات التي يحمّله القانون أو العقد مسؤوليتها
- عدم التعرض للمستأجر أو الإخلال بانتفاعه بالعقار
- الحصول على الموافقات اللازمة للأعمال التي تؤثر في العقار أو الخدمات
- إعادة التأمين وفق العقد بعد خصم ما يثبت استحقاقه قانونًا
توزيع مسؤولية الصيانة قد يتأثر بالعقد وطبيعة العطل وسببه. لذلك ينبغي توثيق البلاغات والصور والتقارير والفواتير وتاريخ منح فرصة الإصلاح قبل ترتيب تكلفة أو حسم مبلغ.
التزامات المستأجر
- سداد بدل الإيجار في المواعيد المتفق عليها
- استخدام العقار للغرض المحدد والمحافظة عليه
- عدم إجراء تغيير جوهري أو أعمال تحتاج إلى موافقة دون الحصول عليها
- عدم التنازل أو التأجير من الباطن بغير موافقة كتابية عندما تكون مطلوبة
- إعادة العقار بالحالة المتفق عليها مع مراعاة الاستعمال المعتاد
- السماح بالفحص أو الصيانة وفق العقد والقانون ومن دون تعسف
الإخلاء قبل انتهاء عقد الإيجار
يحدد القانون حالات يمكن فيها طلب الإخلاء قبل انتهاء المدة، ومنها عدم سداد البدل بعد الإنذار خلال المدة القانونية، أو التأجير من الباطن دون موافقة، أو استعمال العقار في غرض غير مشروع أو مخالف للترخيص، أو إحداث تغييرات تعرض العقار للخطر، أو مخالفة شروط العقد والقانون بعد الإنذار حيث يلزم.
لا يتحقق الإخلاء تلقائيًا بمجرد ادعاء المخالفة. يجب فحص سبب الإخلاء والإنذار وطريقة الإعلان والمدة والدليل والردود والسداد أو المعالجة التي حدثت.
الإخلاء عند انتهاء عقد الإيجار
يجوز للمالك طلب الإخلاء عند انتهاء العقد لأسباب حددها القانون، مثل هدم العقار أو إعادة بنائه، أو إجراء صيانة شاملة يتعذر معها بقاء المستأجر، أو رغبة المالك في استعماله لنفسه أو لقريب من الدرجة الأولى مع توافر الشروط، أو بيع العقار.
تحتاج هذه الحالات عادة إلى إخطار بالإخلاء قبل اثني عشر شهرًا عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل مع بيان السبب. كما قد تقيد القواعد إعادة تأجير العقار إذا كان الإخلاء للاستعمال الشخصي أو استعمال القريب. يجب مطابقة كل حالة على النص والمستندات بدل استخدام نموذج واحد لكل الأسباب.
الصيانة والعيوب والتأمين
ينبغي تحديد ما إذا كان العيب سابقًا أو طارئًا، بسيطًا أو جوهريًا، ومن يتحمل الصيانة وفق العقد والقانون. احفظ صور الحالة عند الاستلام والتسليم وتقارير الفنيين والفواتير والإخطارات. وفي نزاع التأمين، يجب مقارنة تقرير المعاينة وبنود العقد والتلف الفعلي مع الاستعمال المعتاد.
مركز فض المنازعات الإيجارية
يتولى مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي نظر المنازعات الداخلة في اختصاصه، ويقدم خدمات التسوية الودية والدعاوى والطعون والتنفيذ والأوامر الوقتية. قبل القيد يجب تحديد الطلبات وقيمتها والمستندات وترجمة الوثائق عند الحاجة.
راجع الموقع الرسمي لمركز فض المنازعات الإيجارية لمعرفة الخدمات والقنوات الحالية. وقد يكون التفاوض أو التسوية مناسبًا إذا أمكن توثيق المبلغ والمواعيد وآثار الإخلال بوضوح.
مستندات يحتاجها محامي المنازعات الإيجارية
- عقد الإيجار وشهادة إيجاري والملحقات
- الشيكات والإيصالات وكشوف السداد
- الإخطارات وإثبات إرسالها أو استلامها
- صور العقار وتقارير الصيانة والمعاينة
- نتيجة مؤشر الإيجارات بتاريخ استخراجها
- المراسلات ومحاضر التسليم والمفاتيح
- الوكالة ومستندات الملكية أو الإدارة وصفة الأطراف
- أي دعوى أو حكم أو اتفاق تسوية سابق
قبل الاستشارة يمكنك استخدام دليل تجهيز ملف القضية والمستندات، أو مراجعة خدمة محامي عقاري في دبي.
كيف يساعدك محامي إيجارات في دبي؟
- مراجعة العقد وإيجاري والإخطارات والاختصاص
- تقييم الزيادة ونتيجة المؤشر والمبالغ محل النزاع
- إعداد إنذار السداد أو التعديل أو الإخلاء والرد عليه
- تقييم الصيانة والتأمين والتأجير من الباطن والمخالفات
- التفاوض وصياغة التسوية أو تسجيل الدعوى والدفاع
- متابعة الحكم والطعن والتنفيذ ضمن نطاق التكليف
استشارة محامي منازعات إيجارية في دبي
إذا كنت مالكًا أو مستأجرًا وتواجه زيادة إيجار أو عدم سداد أو صيانة أو إخلاء أو تأمينًا محل نزاع، تواصل مع مكتب عبد الرحمن العامري للمحاماة والاستشارات القانونية، أو اتصل على +971 54 333 0000، أو راسلنا عبر واتساب. المعلومات هنا عامة ولا تغني عن مراجعة العقد والإخطارات والوقائع.
